┌┬───────────────────────────2026年1月

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│└┼┐　　資産家のための資産税ニュース 第169号

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相続・贈与税、資産にかかわる最新の情報をお届けする

 

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■□　令和8年度税制改正激震　駆け込み相続税対策の封じ込み　■□

 

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昨年の12月19日、自由民主党・日本維新の会による「令和8年度税制改正大綱」が発表されましたが、その中でも一定の貸付不動産の評価方法の新ルールは大きな衝撃を与えています。

 

【１．なぜ改正されるのか？】

貸付用不動産は、相続税評価額と市場価格との差額が大きく、相続税対策の王道として長年恩恵を与えてきましたが、今回、この差額を利用した相続税の圧縮についてメスが入り、一定の貸付不動産([1]相続等の直前に取得、[2]不動産小口化商品)は課税時期における通常の取引価額で評価することになりました。

【２．「相続等の直前に取得した貸付用不動産の評価」は？】

(1) いつから

令和9年1月1日以後に相続等によって取得する財産の評価に適用となります。

(2) 対象となる貸付不動産は？

相続等開始前5年以内にお金を払って購入、新築したりした貸付不動産が対象となります。

駆け込みによる、金融資産を不動産に変えることによって相続税を圧縮する対策を封じ込める目的です。

(3) 評価額の算定方法は？

原則は課税時期における通常の取引価額ですが、課税上弊害がない限り、取得価額をもとに、地価の変動率等を考慮して計算した価額の80％で評価することもできます。

(4) 経過措置は？

今回の見直しによる通達の改正日(公開日)の5年前から所有している土地の上に家屋を新築・建築中の場合には、この改正の適用外(従来通りの評価)となります。

 

【３．「不動産小口化商品の評価」は？】

小口化された貸付不動産、いわゆる「不動産小口化商品」として流通している商品は、令和9年1月1日以降の相続等にあっては購入時期に関係なく(上記

【２】の(2)との違い)、

課税時期における通常の取引価額で評価します。

なお、課税上弊害がない限り「通常の取引価額」は、販売業者等が提示する価格等があればその価格を使用し、ない場合は上記【２】の評価方法に準じてよいことになっています。

 

【４．今後の注目すべき項目は？】

(1) 貸付の詳細な定義は？

(2) 貸家建付地、貸家、貸宅地の評価減の適用は？

(3) 小規模宅地等の特例の適用は？

(4) 地価の変動等の計算方法は？

(5) 通達の改正日(公開日)は？

 

【５．令和8年中にできること】

令和8年中に貸付不動産の贈与をした場合、現行の評価が適用可能ですが、上記【４】が不明であること、改正通達案のパブリックコメントが出される見込みがあるため、ある程度詳細が判明してから、相続と贈与による税負担のシミュレーションをご確認の上、贈与の実行をご判断されることをお勧めします。

 

また、今回のテーマとは別ですが、「教育資金の一括贈与に係る贈与税の非課税措置」は令和8年3月31日をもって制度自体が終了される方向ですので、当該贈与を検討されている方は、急ぎ金融機関にご相談されることをお勧めします。

(担当：税理士　宮村 百合子)

 

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