┌┬───────────────────────────2016年11月

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│└┼┐　　資産家のための資産税ニュース 第59号

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辻・本郷 税理士法人の資産税の専門家が

相続・贈与税、資産にかかわる最新の情報をお届けする

「資産家のための資産税ニュース」　毎月15日配信です。

(※15日が休日の際は、前営業日に配信いたします)

 

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■□　正しく怖がろう！不動産投資のリスク許容度　■□

 

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今回は、相続対策としての不動産投資と、節税効果を考慮したリスク許容度について、土地の小規模宅地等の特例にフォーカスして考えてみます。

 

【１．相続税の小規模宅地等の特例】

(1) 自宅

例えばお父さんの自宅を子供が相続した場合、一定の要件のもと、

330平方メートルまで80％の減額ができ残りの20％が課税対象になります。

(2) 賃貸ビル

例えばお父さんが賃貸ビルを購入した場合、一定の要件のもと、

200平方メートルまで50％の減額ができ残りの50％が課税対象になります。

(3) 選択

(1)と(2)は限度面積までの選択になります。

 

 

【２．事例】

 

(1) 岩手県盛岡市の自宅

例えば岩手県盛岡市の自宅で、一定の要件のもと、小規模宅地等の特例が

取れるとします(自用地・特定居住用)。

70千円(路線価) × 330平方メートル × 80％ ＝ 18,480千円の減額

(2) 東京の賃貸ビル

例えばその方が東京の賃貸ビルを購入し、一定の要件のもと、小規模宅地等の特例が　取れるとします(貸家建付地・貸付事業用)。

1,300千円(路線価) × 200平方メートル × (1-0.8×0.3) × 50％ ＝ 98,800千円の減額

(3) 効果

(1)と(2)の差額で、80,320千円の引き下げ効果があります(課税対象額)。

 

※単価の高い東京の不動産を購入することで、圧縮効果があります。

 

【３．リスク許容度】

 

(1) 時価(公示価格)は路線価のおおむね1.25倍のため、

1,300千円 × 1.25 × 200平方メートル ＝ 土地の購入価格 325,000千円

(2) 上記【２】(3)の引き下げ効果

80,320千円 × 相続税の適用税率(ここでは40％と仮定) ＝ 節税効果 32,128千円

(3) 節税効果に対する土地の価格下落リスク許容度

32,128千円 ÷ 325,000千円 ＝ 9.8％

 

※ 実際には、保有期間中のインカム・ゲイン(家賃収入)のプラスや建物部分の引き下げ効果などもありますが、事例の場合、土地の小規模宅地等の特例の節税効果に対して約10％のリスク許容度があります。

 

相続対策をご検討中の方は、「効果」と「リスク」を定量的に分析してみませんか？

 

（担当：税理士、CFP  武藤泰豊）

 

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