┌┬───────────────────────────2025年1月

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│└┼┐　　資産家のための資産税ニュース 第157号

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└──┴┴────── 辻・本郷 税理士法人 www.ht-tax.or.jp/

 

辻・本郷 税理士法人の資産税の専門家が

相続・贈与税、資産にかかわる最新の情報をお届けする

「資産家のための資産税ニュース」　毎月15日配信です。

(※15日が休日の際は、前営業日に配信いたします)

 

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■□　相続した土地建物の売買契約書は捨てないで　■□

 

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いよいよ確定申告のシーズンになりますね。

ここ2、3年、ご相続したマンションや土地建物を売却された方からのご依頼が本当に多くなりました。

ご依頼の際、税理士が一番困るのが、買ったときの売買契約書等がないケースです。

売却の税金計算は、おおまかにいうと、売却した金額から購入した金額を差し引いた、値上がり益に税金がかかるようになっているからです。

「相続した際の金額を使えると思っていました」と皆さんおっしゃいますが、土地や建物を相続した場合は、親御さんが実際に購入した金額を引き継ぎます。購入した際の資料がないと、原則、売却価格の5％しか、買った値段として認められません。

例えば土地を1億円で売却した場合、購入時の資料がなければ、1億円の5％相当額の500万円だけが差し引かれ、残りの9500万円に譲渡税がかかることになりますので、納税の負担はかなり大きくなります。

では売買契約書がなければあきらめるだけでしょうか？

【１．売買契約書や領収書等がない場合】

(1) 当時のチラシやパンフレットを探してみる

不動産屋の窓に貼ってあったチラシを見つけてきてくださったお客様がいました。

売買契約書がなく、チラシがあったのが、今となっては不思議ですが？

(2) 購入した時期の通帳や手帳、日記を探してみる

あるお客様は、権利書と一緒にどこから購入資金を出したか詳細に記載されているメモと通帳のコピーが出てきました。このメモと通帳を使いました。

(3) 購入時のローン関係の資料を探してみる

登記簿謄本の抵当権設定金額や、金銭消費貸借契約書や、住宅ローンの返済予定表の金額を使いました。但し、自己資金部分は記録がなかったので、あきらめることになりました。

(4) 購入時の不動産業者が見つかれば、売買契約書が保管されているか聞いてみる

【２．購入時の時価を推定する】

購入金額を証明する資料が全く見つからなかったけれど、概算取得費の5％の金額ではどうしても納得がいかないというときに、税理士に当時の時価の推定を依頼さることがあります。

推定するには、土地であれば、過去の路線価、公示価格、一般財団法人日本不動産研究所が発表している市街地価格指数等を、建物であれば、国税庁の「建物の標準的な建築価格表」等を駆使して推定しますが、過去の採決で認められたケースもあれば、認められなかったケースもあります。

認められなかった場合は、過少申告加算税や延滞税がかかりますので、リスクをご納得していただいた上で申告することになります。

【３．生前から確認しておきましょう】

相続が起きてから権利書を破棄される方はまずいませんが、購入時の資料を破棄してしまっている方は、かなりいらっしゃいます。

相続税の申告を依頼されたお客様には、親御さんのご自宅の整理をされる際に「売買契約書等は、権利書より大事ですよ」と、相続した土地建物の売買契約書を捨てないようアドバイスしています。

さらに望ましいのは、生前に、売買契約書関係がどこにあるか、ない場合は上記の手がかりになる書類があるのかどうか、聞いておくことです。

また、何もなかったら、せめて「いくらで購入したか」を聞いておいてください。

税理士に推定計算を依頼する際の判断基準になります。

余談ですが、アメリカではステップアップといって、相続財産は原則、相続発生時の時価が取得価格になるため、相続直後の売却には、ほとんど税金がかからないとされています。お客様が勘違いされるのもごもっともで、アメリカのほうが、理にかなっているとも言えますね。

（担当：税理士　宮本 百合子）

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