┌┬───────────────────────────2019年10月
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│└┼┐ 資産家のための資産税ニュース 第94号
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辻・本郷 税理士法人の資産税の専門家が
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「資産家のための資産税ニュース」 毎月15日配信です。
(※15日が休日の際は、前営業日に配信いたします)
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■□ 賃貸不動産 個人所有ｖｓ法人所有 ■□
このコラムは50秒で読めます。
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賃貸不動産のオーナーが法人を設立して、個人所有の不動産を法人に売却する
場合があります。単純に税金面だけでなく、資産承継の観点から売却する場合も
ありますが、果たして賃貸不動産を所有するのは個人と法人どちらがお得なのでしょうか？
【１．法人税と所得税】
賃貸不動産の所得については、法人所有であれば法人税等、個人所有であれば
所得税等がかかります(等には地方税などが含まれます。以下同じ)。
・法人税等の実行税率→25％～35％程度 (中小法人)
・所得税等の実効税率→15％～55％ (総合課税)
所得が低い場合には法人税等の方が高く、所得が高い場合には所得税等の方が
高くなります。よって、どちらが有利かについては、オーナーの全ての所得に応じて考える必要があります。
また、賃貸不動産を法人に移転する場合には移転コストやキャッシュフローなどの検証が必要です。
では、賃貸不動産の所得がマイナスの場合はどうでしょうか？
マイナスの金額のうち、一定の金額は他の所得との通算ができるため、他の所得がある場合にはどちらも税金の圧縮につながります。
【２．相続税】
賃貸不動産のオーナーに相続が発生した場合にはどうでしょうか？
法人所有の場合には自社株をそのオーナーが所有しているものとして比較します。
・法人所有→自社株の純資産価額の評価上、時価よりも低い金額で評価される
(3年以内に取得した不動産は時価により評価)
・個人所有→時価よりも低い金額で評価される。土地は一定の要件を満たした
場合、
小規模宅地等の特例（200平方メートルまで50％減額）の適用がある
どちらも金融資産等で所有するよりも評価上は有利となります。
個人所有は小規模宅地等の限度面積の範囲内の場合、評価をかなり抑えられ
ますが、相続開始前3年内に取得した賃貸不動産は一定の場合を除き、特例
の対象外となります。
なお、前回の資産税ニュースの通り、相続税対策で購入した賃貸不動産につい
てはその評価を時価とすべきという判決が出ておりますのでご留意ください。
【３．資産承継】
賃貸不動産の資産承継については、以下のような留意点があります。
相続時の移転コスト ：法人所有→なし
個人所有→あり (登記費用)
売却益に対する税金 ：法人所有→法人税等 (25％～35％程度)
個人所有→所得税等 (長期保有であれば分離課税
で20％程度)
相続人で共有となる場合：法人所有→株主が分散
個人所有→不動産で共有
【４．まとめ】
結論としては、所得の状況や相続人などにより条件は変わるため、オーナー
ごとのオーダーメイドの対策が必要となります。どちらの所有がいいかに
ついては、弊社担当にぜひご相談いただければと思います。
（担当：税理士 伊藤 健司）
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